Los grandes bancos mantienen abierto el grifo de las hipotecas a pesar de las advertencias

Las cinco grandes entidades que controlan el 60% del mercado hipotecario tienen la llave de la evolución del negocio. Hasta ahora, Santander, BBVA, La Caixa y Caja Madrid aseguran no ver motivos para frenarlo. La excepción es el Popular, que busca compensar el riesgo hipotecario con otros negocios. El resto asegura que ha tomado precauciones al concentrarse en la primera vivienda y limitar la financiación. Sí reconocen que siguen de cerca la morosidad, pero, pese al subidón de precios, no esperan un pinchazo de la burbuja. Hasta junio, la tasa media de subida de los cinco es del 27%. De poco han servido las advertencias del Banco de España sobre el escaso "colchón de seguridad" de las familias.

La memoria es frágil, y la alegría, contagiosa. Con revalorizaciones medias anuales del precio de la vivienda del 16%, pocos se acuerdan de los malos tiempos. Sin embargo, fuera de los focos, algunos banqueros veteranos no ven con tanto optimismo el mercado hipotecario. Les produce desazón invertir toneladas de dinero (entre los cinco grandes acumulan 366.000 millones) en un activo que se ha revalorizado un 100% en menos de seis ejercicios.

Cualquier activo que suba tanto debe alertar al banquero prudente, pero son pocas las entidades que ponen dificultades a los clientes que piden una hipoteca. De las cinco mayores (Santander, BBVA, La Caixa, Caja Madrid y el Banco Popular), sólo el último reconoce que ha frenado ese negocio.

Los directivos con memoria no olvidan los disgustos a principios de los noventa cuando algunas entidades, como el Hispano y el Central, se convirtieron en inmobiliarias con multitud de pisos de sus clientes morosos. Sin remontarse tanto, también recuerdan las crisis inmobiliarias de EE UU y Japón a principios de la década pasada. Todavía recuerdan cuando la superficie del Palacio Imperial estaba más valorada que toda California. En EE UU, la deuda hipotecaria del sistema financiero llegó a superar el valor de todos los inmuebles.

Sin colchón de seguridad

En España, en los últimos días, también han aparecido noticias preocupantes: el esfuerzo de las familias para adquirir una vivienda suponía a finales de junio el 40,9% de su renta, el récord histórico, según el Banco de España. Otro ejemplo: la hipoteca media en mayo de este año ha alcanzado los 140.189 euros, un 16,9% más, según el INE. Como conclusión, el Banco de España ha constatado que "el colchón de seguridad" del que disponen los hogares para hacer frente a posibles subidas de tipos "ha vuelto a reducirse". Tras el último repunte del BCE, que ha colocado los tipos en el 3%, el Euríbor a un año, principal indicador para calcular las hipotecas, ha superado el 3,6%, máximo nivel desde julio de 2002.

Las organizaciones de consumidores son más radicales. La Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios ha advertido de que la subida de los tipos puede llegar a niveles difícilmente asumibles para las familias. Asimismo, indicó que tras la revisión de las cuotas anuales (el 93% del total de las hipotecas están contratadas a tipo variable), el incremento medio de la mensualidad puede ser de 100 euros.

En el Santander creen que en 2007-2008 habrá una desaceleración gradual, "pero las licencias de construcción siguen fuertes y eso mantiene el mercado unos dos años", según su presidente, Alfredo Sáenz. El grupo asegura que no frena la demanda de hipotecarios, aunque también afirma que tiene "una pequeñísima cuota de segunda vivienda", que prefieren los precios medios y sólo financian el 80% del valor de tasación. El mayor riesgo de este negocio está en el crédito a los promotores, "donde sí estamos más atentos, pero no supone más del 4,4% del total de la cartera", según Sáenz.

La Caixa, que financia los pisos de 900.000 familias españolas (el 11% del mercado), asegura que la cuota media sobre los ingresos mensuales netos del deudor está situada en un 28%. Respecto a la financiación de promotores, la entidad catalana comenta que la conceden cuando conocen al empresario, aporta recursos y es para primera vivienda.

El BBVA, el tercero en liza, considera que en España existe demanda para más de 450.000 viviendas anuales en cuatro o cinco años. Según José Ignacio Goirigolzarri, consejero delegado, la reducción de precios "será suave. Estamos creciendo un poco por encima de lo anunciado, pero a tasas más bajas que otros años". El crédito a promotores es un 11% del total. Respecto a posibles situaciones dramáticas, comenta que "las pruebas hechas" a su cartera "descartan graves problemas incluso con una subida de tipos. La clave es la antigüedad de los créditos".

Caja Madrid es la entidad, junto con el Santander, que más apuesta por este negocio, ya que hasta junio elevó las hipotecas en un 34,5%. Fuentes de la caja comentan que, pese a esta alta cifra, "se está desacelerando y es posible que para septiembre el incremento sea inferior al 30%". La caja presidida por Miguel Blesa también reconoce que las grandes plusvalías obtenidas por su participación de Endesa les ha permitido aumentar las provisiones "y conceder más crédito".

Rema en dirección contraria el Popular, quizá porque ha construido el 80% de su cartera desde 2000 y ha recogido el calentón del mercado. El crédito a promotor representa el 9,8%. La estrategia de la entidad presidida por Ángel Ron es "recomponer la cartera, con menos hipotecas de bajo margen" y más negocio con pymes y crédito al consumo, que resultan más rentables.