"Portugal es rentable para las promotoras españolas"

Después de que el precio de la vivienda en España subiera aproximadamente un 160% entre 1998 y 2005 y que el boom inmobiliario diera sus primeros síntomas de agotamiento, muchas promotoras han exportado su actividad al extranjero, donde esperan seguir incrementando su cuenta de resultados. Y lo cierto es que no les está yendo nada mal: en 2005 estas compañías facturaron unos 900 millones de euros fuera de las fronteras nacionales, la mayoría en el mercado europeo, según datos de la consultora DBK. "Esta estrategia de internacionalización compensará los riesgos de recesión del mercado inmobiliario en España, cuyos precios caerán hasta un 20% entre 2007 y 2009", asegura Gonzalo Bernardos (Barcelona, 1962), uno de los analistas y consultores más reconocidos del sector, así como director del máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. A pesar de este auge inicial, Bernardos se muestra prudente y advierte de que "el éxito cosechado en España difícilmente se repetirá en el extranjero".

"Para operar sin problemas en países como Marruecos, Ucrania o Argentina se han de pagar peajes administrativos"

Pregunta. ¿Cuáles son las condiciones necesarias para garantizar el retorno de la inversión en otros mercados?

Respuesta. Lo más importante es que exista seguridad jurídica y estabilidad económica. A partir de ahí, las promotoras deben conocer perfectamente cuál es la realidad inmobiliaria que se está produciendo y, más concretamente, cuál es la tipología de demanda existente. En caso de que las necesidades del mercado analizado sean correspondientes con lo que estos grupos han estado desarrollando en España, las promotoras deben encontrar a algún socio local que oriente y lleve a buen puerto sus promociones. En los países en vías de desarrollo, como Marruecos, Ucrania o Argentina, este socio también puede actuar como mediador de los "peajes administrativos" que estas compañías deben pagar para poder iniciar sus proyectos sin problemas.

P. ¿Qué países son los que ofrecen menor riesgo?

R. Ahora mismo, el país que ofrece mejor rentabilidad-riesgo es precisamente el que tenemos más cerca: Portugal. En Oporto, por ejemplo, las promotoras pueden encontrar auténticos chollos. El precio del suelo en algunas zonas próximas a centros comerciales se sitúa alrededor de los 350 euros el metro cuadrado. En España, por una ubicación similar, pero en los alrededores de alguna gran ciudad, el precio de compra difícilmente baja de los 2.400 euros el metro cuadrado.

P. ¿Conoce algún otro chollo inmobiliario cercano a las fronteras españolas?

R. Sí, Alemania es otro de los mercados con mayores expectativas de crecimiento para los próximos años. De hecho, Berlín se está convirtiendo en un oasis para grupos como Restaura o Renta Corporación, dedicados a la rehabilitación de inmuebles. Y es que incluso en las zonas más céntricas se pueden comprar edificios por menos de 3.000 euros el metro cuadrado, un precio muy alejado de la realidad española...

P. ¿Dónde están invirtiendo los grupos españoles?

R. Se puede decir que están invirtiendo en todo el mundo. Pero la mayoría, influidos por lo que está haciendo el gigante Fadesa, se ha ido a probar suerte a Europa del Este. En Polonia, por ejemplo, ahora mismo están operando unas treinta promotoras. Sin embargo, Polonia ofrece bastantes dudas: en los últimos tres años han emigrado dos millones de polacos a otros países europeos y la tasa de paro supera el 15%. Además, existen ciertos litigios urbanísticos con la Iglesia católica, que reclama las propiedades de tierra expropiadas por el Gobierno comunista... En fin, que es un país que ofrece ciertos riesgos.

P. ¿Y cómo es que han decidido asumirlo?

R. Porque se creen que el boom experimentado en España continuará en esta economía emergente durante el periodo 2006-2012. Pero esto no va a suceder, al menos no durante los próximos siete años. Eso no quiere decir que no haya negocio, pero algunas de las compañías que han arriesgado van a perder mucho dinero. Estoy convencido de que el gordo inmobiliario no caerá en el extranjero.